大连市房屋交换九月实施新政

从九个月开始，本市房屋交换将实施新政。新政策中，房屋交换适用的税收政策，无疑备受百姓关注。昨日，记者从国土和税务等多部门获悉：住房互换只需缴差额契税。

　　换房可以为双方节省契税

　　房屋等价交换可免契税，而差额交换，仅按差额交税——如果采用房屋交换的方式，能为购房人省多少税费呢？

　   国土部门和税务部门了解到，换房过户登记手续与普通二手住房转让一致；但契税方面确有优惠，按差额部分缴纳。

　　住宅交换过程中，涉及到营业税、个人所得税、契税。根据相关规定，营业税和个税的计算按普通二手房转让规定，契税则按差价缴纳。也就是说，双方互换房屋，交换价格相等部分，免征契税；差额部分，由多交付货币等经济利益的一方缴纳契税。

　　适合现行税收优惠政策

　　根据本市现行税收优惠政策，个人首次购买 （首套房）90平方米以下普通住宅，契税1%；90平方米以上普通住宅，契税1.5%。“这个我们就要看实际情况了，如果房子的确是符合现行的优惠政策，也按规定走。 ”税务部门表示。

　　举个例子：仍然是甲乙要换房，甲有一套房，88平方米，价格为90万元；乙有一套房，价格为100万元，且两套房均无按揭和抵押。双方交换时甲支付给乙10万元，如果甲的名下这是唯一一套住房，并且此前没有发生过买卖行为，面积还在90平方米以下，那么甲需要缴纳契税额为 （1000000-900000）×1%=1000元；乙则不需要缴纳契税。

　　看房款不看面积：随着城市建设的发展，房屋征收越来越多，此次换房新规为这些被征收人带来了利好消息。大连9月1日开始实行的换房新规中新增了“国有土地上房屋被征收后的安置房屋，取得补偿后再购房”按房屋交换管理。

　　房屋被征收后，如果被征收居民选择了安置，则安置房价格高出被征收房屋价值的超出部分需要缴纳契税。例如，在安置过程中，被拆迁人本来应该获得一套100平方米的安置房，但是被拆迁人选择了一套105平方米的安置房，自己需要加5平方米的房款，如果安置房每平方米1万元，则被拆迁人需要缴纳契税为5×1.5%=0.075万元。

　　如果被拆迁居民因为拆迁重新购置住房，购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价超过拆迁补偿款的超出部分需缴纳契税。例如，拆迁补偿款为100万元，被拆迁人购买房屋120万元，则需要以20万元为基数，缴纳契税。

　　值得注意的是，房屋征收后安置和买房缴纳契税时，基数确定主要是以房款差额为准，不考虑房屋面积。

　　难有避税空 ：有业内人士担忧，如果这样免征，也许会有交易者寻求从中避税。但国土部门和地税部门却表示，这种交易情况很少发生，再加上政府部门有评估基准价，普通住宅标准的限定，因此难有避税空间。

　　既然房屋交换差额征税，是不是价格相同就不用征收契税了？那么，房屋价格依据什么？记者获悉：房屋交换之前，地税人员会对交换房屋双方的房屋报价进行核实，不是按双方合同的价格，参照的标准是本市各地区的二手房交易指导价，如果报价太离谱，或许核税的标准就将以二手房交易指导价为准了。如果被认定为等价交换，则双方可免契税；如果是差额交换，仅按差额交税。为防止换房双方为减少缴纳契税而签订阴阳合同，相关部门还将根据市场评估价进行查验。

       互换双方基本上都是为了改善居住环境。等值换房，如果是跨区的话，一般都是中心城区的小户型换离市中心较远的大户型，换房不可能换同区相近的房源，“这里面无论是交易中心的基准价还是普通住宅的标准等限定，都会缩小部分想做低房价交易的避税空间。同时这种交易的难度也不小，搞不好，直接退回不让过户。 ”相关人员表示。

　
　　老政策已经实行多年：连市房地产交易中心随机咨询了几名正在办理房产过户的市民，他们几乎都不知道房屋交换的这条规定。“不会减免吧？应该是全部都要征收的吧？因为你产生交易了，契税是交易环节税，这个不会免吧？是刚刚出来的新政策吗？ ”市民秦先生对这条规定非常疑惑。

　　然而，该政策并非新政，其实是执行很久的老政策了。根据1997年10月1日起施行的《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

　　不过，国土和税务部门均表示：在福利分房时代，房屋户型也基本一致，出现了一些交换房屋的需求。但商品房时代，房型多样化，需求也多样化，很难找到两个很匹配的房屋。而此次的免征契税仅仅是针对“房屋交换”，对商品房以及楼市没有任何影响。

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